Сегодня в России девелопмент ассоциируется с классическим набором услуг, направленных на сопровождение проектов жилой, коммерческой или социальной недвижимости. Девелопер на входе уже получает специализацию объекта и ему остается довести его до старта эксплуатации (или продолжить им управлять, не влияя, как правило, на концепцию). Кстати, в Петербурге есть примеры, когда объект полностью готов, но не используется.
Принимая активное участие в жизни рынка недвижимости в Петербурге, я сделал для себя вывод о том, что в настоящий момент инвесторы готовы более тщательно работать над концепцией своего будущего здания или сооружения. Довольно просто решить построить на бывшей промышленной территории жилой комплекс или коммерческие объекты, но намного сложнее понять модель объекта и определить, для кого он будет создан. Тем самым инвестор получает новые конкурентные преимущества здания. Сейчас, как правило, они очень часто ограничиваются локацией и делятся на классы. В будущем они могут значительно расширить свои компетенции – идентифицироваться со своими пользователями, быть для них не только удобными, но и полезными.
Думаю, что сейчас настало время нового этапа развития девелопмента в нашей стране, или хотя бы в Петербурге. Для его обозначения предлагаю ввести термин Place Development.
Для тех, кто знаком с тенденциями развития городов в зарубежных странах, это понятие будет созвучно с Placemaking (плейсмейкинг). Напомню, что термин подразумевает участие людей в создании новых общественных пространств – они выражают свое мнение по планированию, дизайну и управлению такими территориями. Сами люди живут, работают и отдыхают рядом с ними, они говорят о своих потребностях в жизненных улучшениях. В плейсмейкинге объектами преобразований выступают улицы, парки, площади, также здания, хотя они не первичны и обычно являются частью проекта. Инструменты могут быть самые различные – от комплексного преобразования территории до проведения на ней каких-либо мероприятий.
Примеров зарубежного плейсмейкинга масса. Особенно он популярен в Соединенных Штатах. Там часто объектами преобразований выступают заброшенные привокзальные территории (до боли знакомая ситуация для жителя любого крупного города в России). Самые известные примеры последних лет – в Чикаго или Филадельфии. Другая распространенная практика – это пешеходные улицы. Для нашей страны это тоже редкое явление, особенно, если пешеходной на некоторое время становится проезжая часть. Как, например, это сделано в Краснодаре на улице Красной – часть центральной магистрали города перекрывается для движения автомобилей на выходные и становится точкой притяжения его жителей. А вот совсем недавний пример. Футбольный клуб «Эвертон», который базируется в английском городе Ливерпуль, решает построить новый стадион. Для этого создается целая управляющая компания, которая на основе общественного мнения (в первую очередь, фанатов клуба) будет определять всю структуру будущей арены. Буквально на прошлой неделе стартовал первый этап этих работ – организаторы принялись собирать концепции архитектурных и дизайнерских решений стадиона. И вот здесь стоит уже говорить не столько о плейсмейкинге, сколько о Place Development.
Итак, что такое Place Development? Его можно считать отдельной веткой развития плейсмейкинга. Если в последнем случае речь по преимуществу идет о публичных пространствах, то в первом мы подразумеваем развитие именно зданий или комплексов зданий. Пока в зарубежной практике такой термин не используется, что, конечно, не мешает нам ввести его в нашей стране.
Place Development может применяться при воссоздании объектов исторического наследия (как правило это редевелопмент), или реализации проектов greenfield. Я выделяю 5 его главных принципов: общественное мнение; дизайн, креатив и PR; территориальное планирование; информационная открытость; четкость бизнес-модели с предсказуемым результатом.
Первый и, видимо, основной принцип базируется на изучении общественного мнения, которое высказывает собственные потребности в появлении на конкретном месте того или иного объекта. Девелопер проводит маркетинговые исследования, определяя наиболее подходящие варианты использования реконструируемого или нового объекта недвижимости. Такие изыскания могут быть, в том числе, основаны на принципах геомаркетинга. Еще одним шагом в Place Development, конечно, может стать выбор архитектурных и дизайнерских решений. Но они могут определяться только после того, как девелопер четко понимает будущий функционал объекта. Никто не отменял креатив при реализации проекта, чем больше здание выделяется среди остальных, тем больше оно к себе притягивает внимания. Это касается не только архитектуры, но и PR. Инвестор или собственник должны научиться продвигать свой объект на основе той концепции позиционирования, которую они изначально разработали и утвердили в партнерстве с девелопером. Третьим элементом могут быть решения, связанные с прилегающей к зданию территорией (например, пространство между несколькими корпусами одного комплекса). Если девелопер и инвестор вправе влиять на ее преобразования, то такая работа будет также считаться частью Place Development.
Информационная открытость – это также часть Place Development, его очередной принцип. Сам объект, как система, должен постоянно быть в контакте с окружающей средой, открытым к адаптации тенденций в жизни города или района, воспринимать то новое, что наиболее точно ему подходит. Нельзя быть постоянно в одном и том же состоянии, важно меняться в соответствии с потребностями города и общества.
И, наконец, пятый принцип, наличие четкой бизнес-модели на старте проекта, когда инвестор, используя данные Place Development, понимает, что его проект не затянется по срокам, будет сдан вовремя, так как является востребованным. В этом плане важной частью Place Development становится работа с «якорными» участниками объекта недвижимости – арендаторы, собственники помещений и т.п. Такие субъекты должны быть найдены уже на начальном этапе реализации проекта.
Таким образом, Place Development – это максимально эффективные работы по сбору, анализу и обработке информации, связанной с определением будущей специализации объекта недвижимости и его роли в жизни потребителей (как правило, людей, проживающих рядом, или тех, кто пользуется объектом). Уже на моменте старта все участники проекта видят, как он будет развиваться в перспективе, кем и в каком формате будет востребован. И самое важное – такой проект станет органической частью города, станет отражением потребностей его жителей.
В таком случае одним из инструментов Place Development станет создание BIM-среды – системы информационного моделирования зданий. Это масштабная система, включающая в себя всех заинтересованных в реализации проекта – от поставщиков решений для строительства или преобразования здания и управленцев до жителей ближайших территорий, которые выражают свое мнение относительно будущего объекта. Но об этом мы поговорим в следующий раз.
