Автор: Чистякова Анна

Государственные и городские программы и проекты редевелопмента промышленных территорий оказывают воздействие на обновление городской среды, и на социально-экономическую сферу города.[1]

Существует несколько моделей государственной поддержки в проектах редевелопмента промышленных территорий, которые могут различаться в зависимости от конкретной страны и ее политической и экономической ситуации. Рассмотрим некоторые из них:

1). Гранты и субсидии: государство или администрация городов может предоставлять гранты и субсидии на выполнение проектов реновации промышленных территорий с целью рекультивации территории и последующей застройкой. Эти финансовые инструменты могут быть использованы для покрытия части расходов на проведение анализа текущего состояния территории, разработку проектной и рабочей документации проектов реновации, реконструкцию зданий и объектов инфраструктуры, и т.д.

Так, например в США в рамках комплексной программы Городского обновления (Urban Renewal Program) с 1949-1974 гг. 458 городам из федерального бюджета предоставлялись субсидии на покрытие 66 до 80% расходов проектов редевелопмента. Это делалось для того, чтобы в конечном итоге стоимость проектов развития территории реновации стала приближенной к стоимости освоения незастроенных территорий так называемых «зеленых полей» (с английского green field). Этот механизм позволил, более компактно развивать города, вместо освоения незастроенных территорий.

Интересным представляется программа грантовой поддержки собственников неэффективных промышленных территорий в Канаде.

В Канаде насчитывают более 30 000 неэффективно используемых бывших промышленных земельных участков.[2] Региональные органы власти предлагают особые финансовые условия, которые могут простимулировать собственников участок к активным действиям. Например, в городе Кингстон соответствующие гранты предоставляются городскими властями на сумму до 50% расходов на проведение оценки состояния окружающей среды на первичных этапах и оценки рисков, связанных с конкретным участком. На один имущественный комплекс предоставляется максимум два исследования при общей сумме грантов не более 20 000 долларов. Право на грант имеют владельцы недвижимости или покупатели земельного участка, в определенной, обозначенной администрацией города, зоне проекта.[3]

В Оттаве государственные гранты покрывают половину стоимости строительных работ по рекультивации, обновлении инфраструктуры. Гранты выплачиваются в виде 50 % скидки части муниципального налога на обновлённые имущественные комплексы на срок от 5 до 10 лет.[4] В городах Канады действует специальная программа, определены зоны, которые подпадают под грантовую и налоговую поддержку. На примере города Кингстон (Рис .1)

Рисунок 1. Действующая программа г. Кингстон (Канада). На карте города обозначены области, которые попадают под программу. Источник: официальный сайт г. Кингстон https://www.cityofkingston.ca/documents/10180/19597/CIP+Map+1+-+Key+Map.pdf/ec5b091b-fa87-4850-80ff-2a34347b3a47

2). Налоговые льготы: государство или администрация города может предоставлять налоговые льготы для инвесторов, которые вкладывают средства в проекты реновации промышленных территорий.

Например, могут быть предоставлены налоговые каникулы для компаний, которые инвестируют средства в реновацию объектов на территории, освобождение от налога на имущество или землю, а также другие виды налоговых льгот.

Например, распространен механизм Tax Increment Financing (далее -TIF) дословно «софинансирование развития за счет налогового прироста» при котором используются прирост налоговых поступлений от увеличения стоимости недвижимости на определенной территории на финансирование расходов на городское развитие.[5] Идея механизма TIF в том, что в определенном будущем инвестиции окупятся за счет роста налога на недвижимость на преобразуемой территории.

В отдельных программах Канады упраздняется налог на имущество на срок реализации проекта. Целевые гранты в Гамильтоне должны быть направлены на экологическую и инвентаризационную оценку территории.

Для привлечения и удержания инвесторов власти могут использовать льготные налоговые режимы и тарифы за инженерную инфраструктуру. Резидентов обновляемой территории освобождают от налога на недвижимость, от налога на затраты на строительство новых промышленных предприятий на территории зоны.[6]

3). Льготные кредиты:

Государство или администрация городов может предоставлять льготные кредиты для инвесторов, которые вкладывают средства в реновацию промышленных территорий. Эти кредиты могут иметь более низкие процентные ставки, чем обычные коммерческие кредиты.

Например, в рамках программы Агентства по охране окружающей среды по ревитализации браунфилдов в США (действует с 1995 г. по настоящий день) созданы специализированные финансовые инструменты, такие как возобновляемая (револьверная) кредитная линия с процентной ставкой ниже рыночной. Больше половины выделяемых средств должны быть использованы для рекультивации почв и обновлении инфраструктуры[7].

В среднем обновленный и реконструированный участок добавляется 3,4 миллиона долларов к налогооблагаемой базе населенного пункта. Оценочные значения ревитализации превышают значения до застройки в соотношении 3,5 к 1.[8]

4). Смягчение градостроительного регулирования:

Правительства в рамках комплексных программ реновации промышленных территорий могут использовать временные смягчения градостроительного регулирования.

Так, например в Японии рамках программы «Urban Renaissance» («Городской ренессанс») действует с 2002 г по настоящее время,[9] послабления даются собственникам земельных участков, которые могут с согласованием властей сами определять плотность застройки земельных участков, вид разрешенного использования, функциональное зонирование территории, высотный регламент.

Похожий опыт применяют в Гонконге. Особенностью градостроительной политики в части реновации стала возможность изменение функционального назначения одного или нескольких промышленных зданий, расположенных в промышленных зонах, даже если соседние по-прежнему функционируют по производственных целях. В других странах, как правило, перепрофилирование фабричных корпусов возможно только после ликвидации всего промышленного производства с территории промзоны.[10]

5). Частно-государственное партнерство:

Государство или правительство города может войти в партнерство с частными компаниями, чтобы эффективно реализовывать проекты реновации промышленных территорий. Это позволяет объединить ресурсы, экспертизу и опыт для достижения лучших результатов. Государство может выступать в качестве единого координатора проекта (опыт Японии), предоставлять необходимые финансовые и экспертные ресурсы, а частный сектор может предоставлять свои знания и опыт в определенных областях.

Примером может служить опыт Ливерпуля Merseyside Development Corporation и девелопер Arrowcroft в 1983 году создали компанию Albert Dock для реконструкции Альберт-доков в Ливерпуле.[11]

Большой положительный опыт накоплен в Дании в части государственно-частного партнерства, с 2007 стало возможным регистрации «компаний редевелопмента» (англ. Redevelopment companies) как организации с ограниченной ответственностью, которые находятся в совместной собственности муниципалитетов и частных девелоперских компаний[12]

6). Специально разработанные программы.

Описанные выше инструменты государственной поддержки могут использоваться отдельно или комбинироваться в зависимости от конкретных потребностей и целей органов исполнительной власти городов.

Примерами для частичного использования в Санкт-Петербурге, могли бы стать следующие программы:

· EPA’s Brownfields and Land Revitalization Program[13](программа ревитализации промышленных территорий США),

· Программа обновления промышленных территорий Канады, в рамках которой создан фонд The Green Municipal Fund[14], включающий в себя все муниципалитеты провинций. Создана ежегодная Премия Brownie Awards совместно с Канадским институтом урбанистики, которая присуждается по семи категориям.

· Городская программа «Браунфилд» г.Кингстон,

· Городская программа по редевелопменту Гонконга[15] (более подробно опыт Гонконга будет рассмотрена в другой статье)

· Московская программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий «Индустриальные кварталы»[16],(более подробно опыт Гонконга будет рассмотрена в другой статье)

Подобные городские программы могут иметь как позитивные результаты, так и, нежелательные эффекты. Задачи обновления городов требуют разнообразных подходов, для реализации проектов используют не один, а несколько различных механизмов одновременно. Варианты могут варьироваться от проектов реставрации, реконструкции, благоустройства территорий до радикальных программ преобразования, которые включают в себя снос старой застройки. Эти механизмы применяются согласованно и последовательно в рамках единой стратегии по обновлению городов.

За счет накопленного опыта зарубежных стран в законодательном регулировании, организации и управлении программами реновации/редевелопмента, правительство Санкт-Петербурга может заранее предусмотреть возможные риски и последствия при их реализации.[17]

1] Исследование Экономика городского редевелопмента: зарубежный опыт. Фонд «Институт экономики города».2017 URL: https://urbaneconomics.ru/sites/default/files/ekonomika_gorodskogo_redevelopmenta_zarubezhnyy_opyt_institut_ekonomiki_goroda_iyul_2017_0.pdf (дата обращения 07.05.2023)

[2] Канадский институт права в области ресурсов и Федерация канадских муниципалитетов https://www.abmunis.ca/advocacy-resources/environment/brownfields/about-brownfields (дата обращения 19.05.2023)

[3] Городская программа «Браунфилд» г.Кингстон https://www.cityofkingston.ca/residents/environment-sustainability/land-quality-brownfields/brownfields-municipal-incentives-programs (дата обращения 20.05.2023)

[4] Чиркова И.Г., Ярощук С.А. Мировые тенденции редевелопмента промышленных зон // Экономика и предпринимательство. 2016. № 8. С. 1018-1021.

[5] Григорьева Е.М., Карпова Д.П. Использование механизма Tax Increment Financing (TIF) при организации финансирования инфраструктурных проектов // Экономика: вчера, сегодня, завтра. 2018. Том 8. № 12А. С. 401-415.

[6] Титов С.А., Бирюков А.П. Европейский опыт реализации программ редевелопмента промышленных территорий мегаполисов // Фундаментальные исследования. – 2015. – № 11-3. – С. 605-610;

[7] THE ECONOMIC AND FISCAL IMPACT OF WISCONSIN’S BROWNFIELDS INVESTMENTS https://www.uww.edu/documents/uww/bfield.pdf (дата обращения 20.05.2023)

[8] Glenn Mueller (2005) Brownfields Capital—Unlocking Value in Environmental Redevelopment, Journal of Real Estate Portfolio Management, 11:1, 81-92, DOI: 10.1080/10835547.2005.12089715

[9] Shima, Hiramoto, Seta, Katayama, Kim, Cho & Matsutani. (2007). Tokyo’s Large-scale Urban Redevelopment Projects and their Processes. Bel.: 43rd ISOCARP Congress.

[10]Дун Лу, Марушкина В., Шиманский В. Преображение заброшенного завода. Примеры редевелопмента промзон в Европе, Азии и Северной Америке. //Инженерные сооружения. Профессиональный журнал АО «Мосинжпроект» №3 (14)-2016. Стр.69 https://mosinzhproekt.ru/img/storage/publications/71/72/IS_14_inter_new.pdf (Дата обращения 19.05.2023)

[11] Официальный сайт Альберт Док https://albertdock.com/history/ (дата обращения 18.05.2023)

[12] Bruns-Berentelg, J., Noring, L., & Grydehøj, A. (2022). Developing urban growth and urban quality: Entrepreneurial governance and urban redevelopment projects in Copenhagen and Hamburg. Urban Studies, 59(1), 161–177. https://doi.org/10.1177/0042098020951438

[13] Официальный сайт министерства защиты окружающей среды США. Программа EPA’s Brownfields and Land Revitalization Program https://www.epa.gov/brownfields/overview-epas-brownfields-program

[14] Официальный сайт Программы обновления бывших промышленных территорий Канады https://greenmunicipalfund.ca/funding/capital-project-brownfield-redevelopment

[15] Официальный сайт Управления по обновлению городов Гонконга https://www.ura.org.hk/en/about-ura

[16] Официальный сайт программы комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий https://iquarters.ru/#about

[17] Исследование Экономика городского редевелопмента: зарубежный опыт. Фонд «Институт экономики города».2017