Автор текста: Анна Александровна Чистякова

Актуальность

Вопрос реновации (редевелопмента) бывших и неэффективно используемых промышленных территорий в Санкт-Петербурге с каждым годом становится все более актуальным. Новый генеральный план Санкт-Петербурга (утвержденный) пока не очень может ответить на эти вопросы.

Начало инвестиционной активности «Серого пояса» положило постановление правительства Петербурга №1961 от 14.12.2004 года «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения»[1]. В постановлении были определены промышленные зоны, которые должны быть выведены из территорий производственного использования и заменены на жилое, деловое, общественное, социальное. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» общая площадь промышленных земельных участков центральных районов г. Санкт- Петербург составляет примерно 7076 га.[2]К началу 2019 года в процесс реновации было вовлечено 24% (1,05 тыс. из 4,2 тыс.) из предназначенных Генеральным планом.

В Санкт -Петербурге всего 59 крупных промышленных зон. 33 промышленных зон, подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. 26 промышленных зон – это территории, согласно Генеральному плану, подлежащие градостроительному преобразованию. Их общая площадь около 6,1 тыс. га., это 4% от всей площади города и в то же время – около 30%исторического центра[3]. «Серый пояс»- является резервом для развития города.

Проблематика

Как утверждают аналитики[4], у петербургской реновации «Серого пояса» определенная специфика — она переживает стихийную, хаотичную застройку, главным драйвером которой стало строительство жилья. В Санкт-Петербурге отсутствует единая стратегия работы с территориями «Серого пояса» и институты развития территории, в результате чего комплексные проекты реновации сложны, капиталоемки и долгосрочны. Тем не менее, преобразование старых промышленных территорий идет, но является локальным, мозаичным и несистемным. В результате Санкт-Петербург получает плотно застроенные жилые кварталы, с неразвитой инфраструктурой и нарастающими транспортными проблемами.[5] Еще одна проблема состоит в том, что в результате освоения промзон на карте города не появилось ни одной рекреационной зоны или парка, а более 20% территорий в том или ином виде вообще деградировали.

Администрацией Санкт-Петербурга неоднократно предпринимались попытки повернуть преобразования «Серого пояса» в нужном направлении.

Так, в 2014 году[6] в Комитете по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга была создана рабочая группа по подготовке предложений для использования и вовлечения в хозяйственный оборот промышленных территорий, прилегающих к историческому центру Санкт-Петербурга. Целью создания рабочей группы было «исследование возможности комплексной градостроительной реорганизации территории с учетом приоритетов развития производительных сил и создания комфортной городской среды с подготовкой проекта плана реализации мероприятий», в результате работы рабочей был опубликован доклад с результатами и планом работы. В докладе рабочей группы была выявлена основная проблема данных территории, а именно отсутствие полного понимания о структуре собственности, не выявлена имущественная принадлежность у более чем 3 811 земельных участков. После смены команды губернатора результаты исследования вышеназванной рабочей группы не были доведены до конца, рабочая группа не собирается.

Можно выделить следующие причины, которые препятствуют процессу редевелопмента «Серого пояса»:

-на городском уровне нет комплексной стратегии развития «Серого пояса»;
-отсутствует совокупная инвентаризация земельных участков и промышленных объектов, кадастровые работы не проведены, что создает трудности в определении будущих проектов;
-неоднородность территории, утрата прежней функциональности для уже существующих объектов;
-точечный характер редевелопмента промышленных территорий, где преобладает преимущественно жилая и общественно-деловая, не создаются рекреационные зоны, отстает развитие улично-дорожной сети и общественного транспорта;
-множественность собственников, вопросы создания единого проекта реновации упираются в несогласованность мнений владельцев;
-наличие зон охраны и объектов культурного значения, вопрос сохранения промышленного наследия;
-наличие Санитарно-защитных зон и переходного периода в рамках проектов редевелопмента;

Предложение

Существует несколько моделей государственной поддержки в проектах редевелопмента промышленных территорий, которые могут различаться в зависимости от конкретной страны и ее политической и экономической ситуации. Это предоставление грантов и субсидий, налоговые льготы, льготные кредиты, частичное смягчение градостроительного регулирования, частно-государственное партнерство и специально разработанные программы.

Примерами для частичного использования в Санкт-Петербурге, могли бы стать следующие программы:

1. Московская программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий «Индустриальные кварталы»[7]и программа Места приложения Труда. Основными механизмами для реализации программ является механизм комплексного развития территории нежилой застройки (КРТ),официальная плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ),и разработанный пакет льгот при строительстве промышленных объектов, офисов, объектов науки и образования, здравоохранения и социального обеспечения, спорта и культуры, общественного питания, торгово-развлекательных центров, логистических центров и других многофункциональных объектов. Программа сможет позволить сбалансированно развивать разные районы столицы, создавать новые рабочие места и снижать маятниковую миграцию.

2. Программа обновления промышленных территорий Канады[8], в рамках которой создан фонд The Green Municipal Fund, включающий в себя все муниципалитеты провинций. Создана ежегодная Премия Brownie Awards совместно с Канадским институтом урбанистики, которая присуждается по семи категориям. В городах Канады действует специальная программа, определены зоны, которые подпадают под грантовую и налоговую поддержку.

3. Городская программа по редевелопменту Гонконга[9]. В 2001 году был создан Институт развития– департамент городского обновления. Использован механизм частно-государственного партнёрства. Департамент имеет полномочия в сфере градостроительного управления и привлечения финансирования.

Описанные выше инструменты государственной поддержки могут использоваться отдельно или комбинироваться в зависимости от конкретных потребностей и целей органов исполнительной власти города.

Учитывая выявленные сложности, правительству Санкт-Петербурга следует уделить внимание следующим рекомендациям:

1. Провести полную инвентаризацию текущего землепользования промышленных объектов и комплексные кадастровые работы.

2. Провести комплексное исследование территорий, которое должно включать: анализ налоговой отдачи территорий, расчет потребностей в новых промышленных площадках, экономические расчеты затрат на развитие инфраструктуры, ранжирование территорий по степени экологического загрязнения, обоснованные предложения по изменению функционального зонирования.

3. На основе инвентаризации и комплексного исследования разработать комплексную, многолетнюю стратегию развития реновации промышленных территорий, с четкими целями и планами реализации. Стратегия должна быть согласована с действующим и новым Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки. Стратегия должна будет ответить на следующие вопросы: какие бывшие промышленные территории и в какой последовательности следует преобразовывать? Где промышленные функции должны быть сохранены, а где это нецелесообразно? Какие функции на преобразованных территориях размещать, исходя из общегородских и районных потребностей? Что при этих преобразованиях сохраняется, что сносится, что приспосабливается для новых функций? [10]

4. Разработать комплексные программы и создать условия для привлечения инвесторов/застройщиков, в основе реализации которых должен лежать механизм государственно-частного партнерства. Программа должна будет определить: а) возможные льготы, гранты, субсидии, льготное кредитование, смягчение градостроительных регламентов для инвесторов, реализующих проекты. в) прозрачные механизмы входа и выхода в проект. Также необходимо обеспечить комплексное сопровождение инвестиционных проектов. Успех программы зависит от того, как найден баланс между интересами всех заинтересованных сторон проекта и градостроительными и экономическими параметрами.

5. Привлекать к разработкам проектов экспертное сообщество эконом географов, архитекторов, экологов и т. д. Привлекать команды экономистов для расчета экономических показателей, анализа возможностей и рисков проектов, координации проектов, оценки результатов.

6. Необходимо создать условия для взаимодействия местных жителей и бизнеса с проектами и включать их рекомендации в разработку проектов.

7. Специальное внимание следует уделить решению экологических вопросов. Разработать программы, которые будут нацелены стимулирование собственников территорий на рекультивацию почв.

8. Важное условие для ускорения процессов реновации является улучшения внешнего облика городской среды рядом с предполагаемыми проектами, что будет способствовать развитию экономики, привлечение инвесторов, привлекательности для горожан и туристов.

За счет накопленного опыта зарубежных стран в законодательном регулировании, организации и управлении программами редевелопмента, правительство Санкт-Петербурга может заранее предусмотреть возможные риски и последствия при их реализации.

Вывод, который можно сделать, заключается в том, что процесс реновации «Серого пояса» является сложным и многоэтапным, и требует хорошо отработанной системы взаимодействия городских органов управления, научного сообщества, бизнеса, инвесторов и финансовых структур.

[1] https://docs.cntd.ru/document/8406120 Постановление Правительство Санкт-Петербурга
от 14 декабря 2004 года N 1961 (с изменениями на 29 декабря 2011 года)

[2] Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».

[3] Юрий Зарецкий: «Уже четверть «серого пояса» вовлечена в процесс редевелопмента» URL: https://asninfo.ru/analytics/697-yuriy-zaretskiy-uzhe-chetvert-serogo-poyasa-vovlechena-v-protsess-redevelopmenta (Дата обращения 04.05.2023)

[4] В Петербурге нашли «новые земли» почти на 2 трлн рублей. В «сером поясе» Петербурга обнаружены свободные территории https://spb.plus.rbc.ru/news/5a1d09b17a8aa92d79a21772 (дата обращения 10.10.2023)

[5] 60 оттенков «серого»: что мешает редевелопменту петербургских промзон? https://stroygaz.ru/publication/projection/60-ottenkov-serogo-chto-meshaet-redevelopmentu-peterburgskikh-promzon/ (дата обращения 05.05.2023)

[6] Распоряжение Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга от 19.11.2014 N 137-р «О создании рабочей группы»

[7] Официальный сайт программы комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий https://iquarters.ru/#about

[8] Официальный сайт Программы обновления бывших промышленных территорий Канады https://greenmunicipalfund.ca/funding/capital-project-brownfield-redevelopment

[9] Официальный сайт Управления по обновлению городов Гонконга https://www.ura.org.hk/en/about-ura

[10] Вайтенс А. Г., Митягин С. Д. Реновация промышленных территорий в Санкт-Петербурге в 2000-х годах: проблематика, поиски решений, реализация // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В. Г. Шухова. 2022. № 6. С. 70-82

Источники:

1. Доклад «Перспективы социально-экономического развития территории «Серого пояса». Комитет по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга. Заседание рабочей группы по подготовке предложений для использования и вовлечения в хозяйственный оборот промышленных территорий, прилегающих к историческому центру Санкт-Петербурга. 2015 г.URL: https://cedipt.gov.spb.ru/media/uploads/userfiles/2015/12/17/Серый_пояс.pdf (дата обращения 20.10.2023)

2. Исследование Института территориального планирования «Урбаника» История развития серого пояса Санкт-Петербурга. 2020 URL: http://urbanica.spb.ru/project/istoriya-razvitiya-serogo-poyasa-sankt-peterburga/ (дата обращения 20.05.2023)

3. Исследование Нераскрытый Серый Петербург. Исследование потенциала Серого пояса Санкт-Петербурга 2021,MLA+/ProLAB URL: https://books.totalarch.com/undiscovered-gray-petersburg-mlaplus-2021 (дата обращения 07.05.2023)

4. Исследование Экономика городского редевелопмента: зарубежный опыт, Фонд «Институт экономики города» 2017 URL: https://urbaneconomics.ru/sites/default/files/ekonomika_gorodskogo_redevelopmenta_-_zarubezhnyy_opyt_institut_ekonomiki_goroda_iyul_2017_0.pdf (дата обращения 07.05.2023)